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4A--09商業綜合體解碼173P
業綜合體解商業綜合體解碼碼20112011年年99月月前言——開端前言——開端1998年底,中國房地產市場第一次住房制度改革,房地產商品化開始;2000年伊始,住宅開發熱潮開始成規?;d起;住宅地產的樂趣——杠桿開發(有趣的利潤模式);權利與義務的關系——所謂住宅配套商業(早期公建);商業地產的樂趣——近似成本、翻倍收益(一鋪養三代、與住宅的不同作用);簡述中國商業地產歷程住宅同商業地產的開發利潤比對——2002年一線城市標準;住宅啟動資金單方:1000元/平米開發單方成本:3000元/平米單方售價:6000元/平米啟動資金利潤率——300%(該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋,僅作表述示商業(住宅底商)啟動資金單方:1000元/平米開發單方成本:4000元/平米單方售價:10000元/平米啟動資金利潤率—為什么有人愿意加價投資商業?——2002年一線城市標準;住宅——100平米購置成本:60萬每月出租房租:2500元投資回報率:5%回報年限——20年(該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋,僅作表述示意一個愿打、一個愿挨商業(住宅底商)——100平米購置成本:100萬每月出租房租:7500元/平米投資回報率:9%回報年限——11年2005——2008年,商業地產進入巔峰期,無序開發興起,城市綜合體出現;2009——2010年,商業地產進入減速期——減速的實質;2011年,商業地產出現歷史性機遇——房地產政策改革與宏觀調控;——02年便利店一聽可樂1.8元,每天賣100聽;09年便利店一聽可樂1.8元,每天還賣100聽;經營未提升、租金上升有限,售價卻翻了好幾倍。投資商鋪的回報率大幅縮水2002年底,商業地產開始作為獨立行業出現(商業用地立項、40、50年產權);好消息和壞消息,先聽哪個?好消息和壞消息,先聽哪個?一、受政策性干擾??;二、防御性資產、充分抵御通貨膨脹(案例:10億現金的波動價值);四、可隨時低息融資(經營貸模式);五、可令資產形成幾何級數擴張;六、組織優勢明顯、利于企業低難度接班;七、一旦形成規?;瘡椭?,有可能創造“無視”政策、“無視”成本、“無視”競爭的霸王企業(資產證券化);一個好消息——商業地產的優點三、租金利潤豐富、且能夠持續增長(案例:XD-CITY月租200美元/平一、商業地產入行專業門檻稍高——人才通常需要大量失敗案例去
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