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世聯—土地出讓營銷顧問 61P
聯—土地出讓營銷顧問土地出讓時通常會面臨的問題Issue>在土地出讓過程中,我們的客戶常常會面臨如下問題?擬出讓地塊如何定位,它的真實價值在哪里??目標客戶是哪類開發商?他們在哪里??采用什么方法使真實的市場信息高效地傳播??通過什么渠道和通路與目標客戶進行深度而有效的溝通??地塊的市場價值是多少?目標客戶能接受嗎??如何在經濟目標和其他目標之間,如社會目標等實現良性的平衡?根本原因在于我們沒有把握此類項目的基本市場規律世聯研究發現,關于土地出讓項目,本身是有一些規律可循的,需要解決以下幾個關鍵性問題:1.地塊潛在價值的挖掘、包裝定位及市場實現度分析2.地塊真實信息的有效傳播3.尋找真實的潛在客戶,通過合適的通路與其進行真實的溝通4.土地出讓往往存在一定的社會目標,要與其經濟目標取得平衡世聯對此類項目的理解及觀點Opinion>世聯認為,土地出讓項目應該從多個層面進行市場實現的結構化分析市場實現產業政策與行業發展地塊價值潛在購買者宏觀層面微觀層面中觀層面宏觀層面——國家產業政策及行業發展行業政策、房地產市場表現、企業態勢合理價格復蘇階段發展階段危機階段蕭條階段國家產業政策及行業發展(宏觀層面)以現階段為例國內成熟發展商,保持觀望,拿地謹慎;而外資及部分新進入的開發商相對樂觀,投資熱情高漲;房地產市場已經發展到一個比較有爭議的階段。地塊價值認知(微觀層面)?土地區位(繁華度、交通通達度等)?城市設施(城市基礎設施、社會服務設施等)?環境優劣度(環境質量、自然條件等)?其它(人口密度、建筑容積率、城市規劃等)微觀層面——地塊價值認知四大基本要素潛在購買者分析(中觀層面)中觀層面——潛在購買者分析潛在購買者核心競爭力和市場期望的不同廣州、深圳珠三角中國香港、外資一線品牌開發商成本控制、產品創新、品牌支撐強;利潤要求合理快速增長型開發商成本控制強產品創新較強品牌支撐一般利潤要求合理成本控制、產品創新一般缺乏品牌、利潤要求較高成本控制強創新及品牌一般利潤要求較高二線發展商成本控制較強產品創新一般無地產品牌成本控制力較差、難以實現產品創新、無地產品牌、利潤要求高跨行業財團投資公司成本控制一般產品創新差、無地產品舉例:珠三角潛在購買者核心競爭力和市場期望世聯地產十年實踐總結,開發商購買意向地塊的KPI體系(關鍵績效指標)KPI體系政府支持力度國家/地方行業政策土地儲備、年度開發計
世聯—土地出讓營銷顧問 61P

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上傳時間: 2020-10-03 15:38:15 資料星級: 所屬分類: 土地交易
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