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三亞半山半島后期地塊項目可行性研究報告_133P_中信集團_旅游度假_項目分析_開發策略_經濟測算
區位價值:區位決定價值!中國經濟的快速增長使富人群體的規模正在迅速膨脹,同時, 隨著海南旅游開發的日益成熟,海南的吸
引力正從以往的高寒區域市場逐漸擴大到東北、華北、西北、華中、華西、西南、北京、上海甚至華南等區域城市;
在可預見在未來五年里,海南仍將是中國富人最重要的度假、投資市場。
需求層面:國內其他區域市場的快速擴容、富
人規模的擴大、海南旅游開發的更加成熟,
將為項目帶來更多有效的客群。海南已經進入了“灣區競爭”時代,市場集約度越來越高(如半山半島、清
水灣),只有大體量、代表性項目才能吸引更多有效的市場關注,隨著項目的開發,中信
集團馬上可以成為整個三亞的聚焦核心,通過運作此銷售額幾乎占整個三亞市場十分一的
核心項目,成為整個海南房地產開發的最高品牌。
同時通過進入三亞這個最標桿的項目,也能為公司吸引更多優秀的人才,在
提升公司品牌的同時,為公司的持續發展打下堅實的基礎。
公司品牌層面:本項目的開發將對中信集團在
海南的發展具有極其重大的戰略意義由于本項目擁有不可替代的各項資源優勢,使本項目能在樂觀的情況下能獲得 3的利潤率,即使在最困
難的蕭條期,項目也能規避風險取得約的利潤率。使項目的開發將具有公司品牌及利潤的雙重增長。從現在的市
場環境判斷,出現樂觀的情況還是有很高的可能。
盈利能力:即使面對經濟的蕭條與巨量供應的沖擊,項目的盈利能力仍然
可觀雖然任何投資都具有風險
,但在海南核心擁有如此稀缺資源以及
眾多優勢的項目仍然【具有很強的開發
價值】,他將成為中國房地產中的限量
版奢侈品。
研究結論核心風險提示一:
海南及三亞房地產市場的大幅波動特征帶
來的風險不容忽視;
作為完全依賴外部市場的外銷型城市,本地市場沒有高端度假物業的承接能力,如
產生重大經濟衰退導致中國富人群體購買力的下降,將引起島內市場的波動,其波動的幅度可
能比國內其他重要的地區更加劇烈。波動引起的風險并不一定體現在價格上的漲跌,而更多的
體現在市場消化量能上。
風險提示根據初步談判條件,項目的土地成本折合樓面價約元平方
米,接近于三亞地王,這樣的價格與三亞城區中心非海景住宅價格相近【鳳
凰水城最新一期公寓售價為元平方米】,加上土建、營銷等成本,
項目總成本將超過元。過高的成本,將對項目的開發造成了很大的風
險。風險提示
核心風險提示二:
項目的土地價格推高了項目開發成本。在市
場調整期進行戰略調整的空間較小,為項目的
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上傳時間: 2020-09-06 19:19:30 資料星級: 所屬分類: 房地產可行性研究
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