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ppt 世聯_北京萬科公園5號新型典范住宅項目三期投標報告_182p_營銷推廣策略 (共180頁)

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世聯_北京萬科公園5號新型典范住宅項目三期投標報告_182p_營銷推廣策略
科公園5號三期投標報告謹呈:朝陽萬科2008年2月27日1.基礎2.目標1.1宏觀背景1.2市場1.3項目本體3.項目價值挖掘3.1競爭鎖定3.2客戶認識3.3核心價值分析3.4產品價值提升a國際案例借鑒b產品價值提升建議4.營銷4.1營銷發力點4.2價格&推售5.1商業5.2酒店管理公司5.附件報告結構基礎。11.1宏觀背景1.2市場1.3項目本體一級市場開發商謹慎拿地?土地價格持續上升,要求一次性付清地款?2007年土地市場與2006年同期相比,成交面積上升39.4%,成交金額上升61.5%;成交均價上升15.9%。?要求開發商全部付清地價款后方可取得土地使用權。?嚴查土地稅費,打擊囤地行為,促進上市速度?2008.1.7《國務院關于促進節約集約用地的通知》,征繳土地閑置費與增值地價。?2008年,國稅局急搭土地調控車,要求從嚴征收土地增值稅;?各項政策導致土地后續成本不斷上升,開發商取地難度增加?進入1月以來,全面從緊的貨幣政策使得開發商取得貸款的難度越來越大,土地開發的后續成本越來越高;?大幅高價地塊出現流拍,開發商拿地日趨謹慎;?朝陽來廣營鄉清河營村1#地流標,順義五塊低價住宅用地流標,廣渠路15#地塊流標;二級市場9.28新政影響下二級市場轉淡,市場分化明顯商品住宅供應與銷售對比情況年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月上市面積(平米)銷售面積(平米)銷售均價(元/平)?價格出現小幅回落,成交量明顯萎縮——在07年前三季度價格的跨越式抬升下,9.28新政等一系列房地產打壓政策出臺;遏制價格高速增長,出現小幅回落,成交量明顯萎縮。?市場轉冷,出現明顯分化別墅市場因其產品稀缺性與客戶財富力量雄厚受政策影響不大,總體銷售情況比較平穩,但成交周期拉長——中海瓦爾登湖,灣流匯……占有稀缺資源的頂級豪宅無降價情況,成交數量穩定,穩居高端——銀泰中心、御金臺普通項目出現一定價格變動,以保證銷售目標——Master領寓、富力桃園、星河灣……三級市場受二級市場的影響,三級市場成交量先升后降?07年二級市場價格不斷抬升,將部分購房者擠壓向三級市場;三級市場成交量從9月份起開始大幅上升。?在二級市場持續冷淡的行情下,觀望心態蔓延至三級市
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